diebank 09 // 2020

MARKT 2 | Anteil der

MARKT 2 | Anteil der Zinserträge aus dem Baufinanzierungsgeschäft dt. Banken und Entwicklung der Kreditmarge 16,0 % 1,40 % 14,0 % 1,20 % 12,0 % 10,0 % 1,00 % 0,80 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 0,60 % 0,40 % 2,0 % 0,20 % 0,0 % 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 0,00 % Zinserträge Kreditmarge Quelle: PwC. Diese Vielfalt ermöglicht es auch, unterschiedliche Finanzierungsszenarien durchzuspielen, die etwa auch Optionen für Sondertilgungen und Tilgungsveränderungen während der Vertragslaufzeit umfassen. Feinjustierungen sind ebenfalls jederzeit möglich, sodass die Immobilienfinanzierung passgenau auf den einzelnen Kunden zugeschnitten werden kann. Hat der Kunde schließlich die digital abrufbare Selbstauskunft sowie Vermögensaufstellung inklusive Immobilienübersicht ausgefüllt und unterschrieben und sind auch alle weiteren Modalitäten geklärt, so ist die Baufinanzierung sehr schnell, das heißt binnen weniger Tage, unter Dach und Fach gebracht. Klassische Filial- beziehungsweise Präsenzbanken brauchen mitunter deutlich länger, um das Finanzierungsvorhaben vertraglich abzuwickeln. Sechs Wochen oder länger sind oftmals keine Seltenheit – mit der Konsequenz, dass sich Immobilienverkäufer häufig für einen anderen Interessenten entscheiden, der mit einer schnelleren Finanzierungszusage punkten kann. Und stellt sich im Nachhinein heraus, dass die persönlichen Verhältnisse des Kunden doch nicht so optimal wie angenommen waren, so verzögert sich das ganze Prozedere weiterhin. Zudem sind die Konditionen meistens um einiges schlechter als bei einer Finanzierungsanfrage über eine Vermittlungsplattform. Der Service-Gedanke wird wichtiger Neben den Konditionen spielt für den angehenden Immobilienbesitzer aber auch der Service eine ganz besondere Rolle: Nicht selten hat dieser das Gefühl, bei seiner Hausbank zum Bittsteller zu werden. Vor allem dann, wenn Finanzierungsanfragen unbeantwortet bleiben, der versprochene Rückruf des Beraters nicht erfolgt oder die Vertragsverhandlungen sich äußerst langwierig und mühselig gestalten. Es ist dann nur noch eine Frage der Zeit, bis der Kunde seiner Hausbank den Rücken kehrt und lieber gleich den Abschluss einer Baufinanzierung über eine Vertriebsplattform im Internet anstrebt. Zudem sprechen sich negative Erfahrungen herum, und manch potenzieller Kunde wird daher gar nicht erst den Versuch wagen, bei seiner Hausbank nach einer Baufinanzierung zu fragen. Angesichts der Vorzüge, die das Plattformgeschäft gegenüber der klassischen Filialbank beziehungsweise Präsenzbank hat, ist es nicht verwunderlich, dass sich die Marktanteile zugunsten der Direkt-Vermittler und auch der klassischen Direktbanken in den vergangenen Jahren immer weiter verschoben haben. Eine Auswertung von „Der Bank Blog“ zeigt, dass im Jahr 2005 ein Großteil der Vertragsabschlüsse im Baufinanzierungsgeschäft in Deutschland noch über Filialbanken erfolgte. Dementsprechend konnten die Filialbanken zu diesem Zeitpunkt einen recht großen Marktanteil im Baufinanzierungsneugeschäft von rund 70 Prozent verbuchen. Vermittler und Direktbanken kamen auf einen Anteil von lediglich 15 Prozent. Im Jahr 2015 sah es dann 20 09 // 2020

MARKT 1 | Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland von 1990 bis zum 2. Quartal 2020 in Mrd. € 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0,0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Q1/ Q2/ 2020 2020 Kreditbestand Darlehensauszahlungen Quelle: Deutsche Bundesbank, Verband deutscher Pfandbriefbanken. bereits ganz anders aus: Direktbanken und Vermittlern gelang es dank ihrer speziellen Vorzüge, ihren Marktanteil von 15 auf 40 Prozent ausbauen, der Marktanteil der Filialbanken verringerte sich hingegen von 70 auf 40 Prozent. Vermittlungsplattformen bauen Marktanteile aus Doch warum drohen Banken und Sparkassen das Rennen um das ertragreiche Baufinanzierungsgeschäft zu verlieren? Schließlich finanzieren sie Immobilien doch weiterhin, auch wenn die Vermittlung über einen alternativen Vertriebsweg erfolgt? Die Antwort ist einfach und liegt auf der Hand: Vertrieb kostet Geld, das in diesem Fall nicht bei der finanzierenden Bank verbleibt, sondern an den bankexternen Vermittler fließt. Oder anders ausgedrückt: Die Vermittlung über eine Internet-Vertriebsplattform geht auf Kosten der Provision. Das ist derzeit besonders ärgerlich, da das Provisionsgeschäft gerade in der aktuellen und anhaltenden Niedrigzinsphase eine wichtige Ertragsquelle für die hiesigen Geldhäuser ist. Unschwer nachzuvollziehen ist außerdem, dass den Präsenzbanken durch die abnehmende Kundenbindung wichtige Cross-Selling-Potenziale verloren gehen. Auch gleichen sich durch die transparenten und leistungsstarken Baufinanzierungsportale die preislichen Finanzierungskonditionen immer weiter an. Damit leidet auch das jeweilige Zinsgeschäft, oder es geht ganz verloren, wenn eben eine andere Bank den Zuschlag bei der Finanzierung erhält. An dieser Stelle und mit Bezug auf die von PwC vorgelegten Zahlen werden sicherlich einige Optimisten aus dem Bankenbereich anmerken, dass der Wettbewerb im Baufinanzierungsgeschäft gar nicht so schlimm sein kann, denn laut der Auswertung des Beratungshauses sind die Kredit magen der Banken und Sparkassen 2019 dank der zurückgegangenen Preissensitivität der Kunden ja wieder gestiegen. Dass diese Folgerung keine Allgemeingültigkeit besitzt und zu einem Trugschluss werden kann, wird spätestens dann deutlich, wenn die Immobilienpreise und folglich auch die Kaufnebenkosten weiter in die Höhe schnellen. Bereits jetzt sind Immobilien in exponierten Lagen bzw. in beliebten Städten für viele Normalverdiener unbezahlbar geworden. Viele Kunden werden deshalb mit hoher Wahrscheinlichkeit wieder sehr genau auf die einzelnen Anbieter mit ihren entsprechenden Konditionen schauen, denn je nach Finanzierungsangebot kann der Unterschied während der Vertragslaufzeit schon mal mehrere tausend Euro betragen. Allerdings sind es momentan vor allem die beiden Anbieter Hypoport und Interhyp, die aufgrund ihres massiven Wachstums den Banken und Sparkassen zunehmend gefährlich werden. Das gilt insbesondere für den Konzern Hyperport SE, der mit seinem konzerneigenen B2B-Kreditmarktplatz Europace, den Teilmarktplätzen Finmas und Genopace (auf denen Sparkassen und genossenschaftliche Institute Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite untereinander abwickeln) sowie dem internetbasierten und ungebundenen Finanzvertrieb Dr. Klein mittlerweile einen Marktanteil im Baufinanzierungsneugeschäft von 26,8 Prozent aufweist. Zählt man den Marktanteil der Interhyp von 10 Prozent noch dazu, so decken beide Anbieter den gesamten Baufinanzierungsmarkt mittlerweile mit einem Anteil von 36,8 Prozent ab. Das heißt, dass im Jahr 09 // 2020 21