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REGULIERUNG 1 | Datenraster für das Immobilien-Berichtswesen Vermietungsdaten Mieteinnahmen, Leerstand, Vertragsdauer, Branche...) Flächendaten (Bruttogrundfläche, Nettogrundfläche, Hauptnutzfläche, vermietbare Fläche...) Grunddaten (Objektname, Adresse, Lage, Bild, Gebäudetyp, Betreuername, Baujahr...) Rechtliche Daten (Grundbuch, Belastungen, Eigentumsstatus...) Vertragsdaten (Reinigung, Wartung, Catering...) Pläne (Konstruktion, Grundstück, technische Anlagen...) Datenraster für das Immobilien-Berichtswesen Nutzungskosten (Wasser, Heizung, Strom, Entsorgung, Reinigung, Grünpflege...) Stellplätze (Anzahl, Typ, Leerstand, Mietzins...) Kennzahlen (Multiplikator, Buchwert, Verkehrswert, Bodenwert...) Maßnahmen (Jahr, Beschreibung, Dauer...) Bewertungen (Modernisierung, Wertschöpfung, Verwertbarkeit...) Quelle: Vgl. Preuß, Norbert / Schöne, Lars Bernhard (2006), Real Estate und Facility Management, 2. Auflage, in: Springer-Verlag Berlin Heidelberg, S. 106. künftigen Vertragspartners. Die finanzielle Stabilität des Vertragspartners ist umso wichtiger, je längerfristig ein Projekt angelegt und je größer der Auftrag ist. Das „Durchhalten“ des Auftrags ist dabei ebenso wichtig, wie die spätere Möglichkeit, Mängel und Haftungsfragen adressieren zu können. Alle Entscheidungen müssen begründet und nachvollziehbar dokumentiert werden. Im Rahmen der Risikoprävention sind externe Prozesse zu überwachen. Die Auswahl der Vertragspartner darf aber nicht nur unabhängig, sie muss auch konfliktfrei erfolgen. Während des Ausführungsverlaufs sollten die Rechnungen vor Begleichung ständig mit dem Angebot abgeglichen und Budgetüberschreitungen sowie die Rechnungstellung im Auge behalten werden. Natürlich sind auch Geschenke und Zuwendungen von Mitarbeitern offenzulegen und zu registrieren. Die verschiedenen Ansätze zur Handhabung reichen bis hin zum absoluten Annahmeverbot. Zur Wahrung der Investoreninteressen ist die Vermietung zu marktkonformen Preisen erforderlich. Bei auffälligen Barzahlungen durch Mieter handelt es sich um Sachverhalte, die eingehend nach dem Geldwäscherecht zu prüfen und im Zweifelsfall zu melden sind, da auch Vortaten der Kategorie „sonstige strafbare Handlungen“ vorliegen können. In der ersten Verteidigungslinie befinden sich aber zu Beginn die Makler sowie während der Bewirtschaftung Hausverwaltungen und nicht die Finanzdienstleister. Nachhaltigkeit und Umweltrisiken Die Nachhaltigkeit der Objekte ist eine wesentliche Grundvoraussetzung zum Werterhalt. Um eine Transparenz in diesem Bereich zu gewährleisten, wurden in den jeweiligen Ländern Institutionen und Zertifizierungsstandards etabliert, die Prüfungen durchführen und die Einhaltung von Zielwerten fordern. Dazu gehören u. a. ökonomische, ökologische und soziale Faktoren. Umweltrisiken und andere externe Einflussfaktoren stellen besondere Risikoklassen dar. Gefahren wie Überschwemmungen, Erdbeben, Anschläge und Länderrisiken können das Risikoprofil einer Immobilie maßgeblich mitbestimmen. Zur Simulation erfasster Umwelteinflüsse gibt es bspw. Software, und potenzielle Einflüsse können bereits in die Planung einbezogen werden. Risikomanagement und Kontrollen Allgemein bekannte, aber auch speziell mit der Asset-Klasse verbundene Risiken müssen im Blickfeld behalten und zahlreiche gesetzliche und regulatorische Anforderungen beachtet werden. Diese vervielfachen sich, wenn sich die Objekte nicht innerhalb derselben Jurisdiktion befinden. Ebenso sind die zahlreichen Vertragspartner in den Kontrollbedarf und die eigenen Kontrollen einzubeziehen, da sich die eigene Verantwortung nicht auslagern lässt. Deshalb sind ein hohes Maß an Trans- 50 10 // 2017
REGULIERUNG 2 | Beteiligte Immobilienbewirtschaftung Hausverwaltung Architekten Mieter Statiker Rechtsanwälte und Notare Beteiligte Immobilienbewirtschaftung Generalunternehmer Projektsteuerer div. Gewerke Makler Transaktion/ Vermietung Buchhaltung Steuerberater Quelle: parenz und eine klare Aufgabenabgrenzung nützlich. So wäre es bspw. vorstellbar, dass die (Kontroll-)Berichte der externen Dienstleister informativ hinzugezogen werden und Ex-ante-Kontrollen von der ersten und Ex-post-Kontrollen von der unabhängigen zweiten Verteidigungslinie wahrgenommen werden. Um alle internen und externen Informationen, Entwicklungen und Erfahrungen verarbeiten und analysieren zu können, sollten die Risiken kategorisiert und in einen kybernetischen Regelkreis überführt werden, der eine regelmäßige Durchsicht der Risiken zum Gegenstand hat und das aktuelle Risikoprofil mit den Strategievorgaben auf Unternehmens- und Asset-Ebene abgleicht. So können beispielsweise Vorfälle, die ein Objekt betreffen, auch an anderer Stelle auftreten und präventiv hinterfragt werden. FAZIT Die Immobilienbranche rückte erst in den letzten Jahren zunehmend in den Fokus der Regulatoren. Unterschiedliche Eigentümerund Investorenkonstrukte, Mieterstrukturen, beteiligte Unternehmen und – im Vergleich zu anderen Asset-Klassen– spezielle Risiken erfordern die Aufmerksamkeit der drei Verteidigungslinien. Unabhängig davon ist es wichtig, im Rahmen der Immobilienbewirtschaftung, je nach Gegenstand und Schnittstelle zu Serviceleistern, eigene risikoadjustierte Maßnahmen zu ergreifen, um die unterschiedlichen und speziellen Risikoarten dieser Asset-Klasse entsprechend handhaben zu können. Neben den regulär zu erwartenden Risiken machen die Sicherung der Nachhaltigkeit zum Werterhalt und die Umweltrisiken die Komplexitätsdimensionen ebenso deutlich, wie die Wichtigkeit eines unternehmensübergreifenden Risikomanagement- und Kontrollsystems. Ein umfassendes Risikomanagement und die Dokumentation zum Nachweis der Erfüllung von Sorgfaltspflichten dienen dabei nicht nur der Absicherung des Unternehmens, sondern werden i. d. R. auch positiv von allen Stakeholdern wahrgenommen. Autor: Kai Gammelin ist Geschäftsleitungsmitglied Bendura Fund Management Beta AG, Liechtenstein, und Gastdozent an der Fachhochschule Vorarlberg. 1 Vgl. Maier, Kurt M. (2004), Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen, 2. Auflage, in: Fritz Knapp Verlag GmbH, Frankfurt am Main, S. 183. 2 Verpflichtete i.S.d. Geldwäschegesetzes (GwG) § 2 (1). 10 // 2017 51
