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die bank 01 // 2016

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die bank gehört zu den bedeutendsten Publikationen der gesamten Kreditwirtschaft. Die Autoren sind ausnahmslos Experten von hohem Rang. Das Themenspektrum ist weit gefächert und umfasst fachlich fundierte Informationen. Seit 1961 ist die bank die meinungsbildende Fachzeitschrift für Entscheider in privaten Banken, Sparkassen und kreditgenossenschaftlichen Instituten. Mit Themen aus den Bereichen Bankmanagement, Regulatorik, Risikomanagement, Compliance, Zahlungsverkehr, Bankorganisation & Prozessoptimierung und Digitalisierung & Finanzinnovationen vermittelt die bank ihren Lesern Strategien, Technologien, Trends und Managementideen der gesamten Kreditwirtschaft.

ó FINANZMARKT Der Markt

ó FINANZMARKT Der Markt läuft heiß WOHNIMMOBILIEN Nach einer Phase langer Stagnation steigen die realen Wohnimmobilienpreise in Deutschland seit sechs Jahren kontinuierlich an. Vor dem Hintergrund der ultraniedrigen Zinsen, der gestiegenen Zuwanderung und des ungebremsten Zustroms ausländischen Kapitals dürften die Preise in den Metropolregionen und Schwarmstädten weiter steigen, wenngleich mit einer geringeren Dynamik. Dieser Beitrag zeigt, warum der lange Zeit vernachlässigte Markt für Wohnimmobilien für Kapitalanleger nach wie vor attraktiv ist, welche Regionen und Teilmärkte im Fokus der Investoren stehen und ob die Warnungen vor einer Immobilienblase gerechtfertigt sind. Karl-Heinz Goedeckemeyer Keywords: Wohnimmobilien, Immobilienmärkte, Immo bilienpreisbildung Bei einer Betrachtung der Entwicklung der Wohnimmobilienpreise über einen längeren Zeitraum fällt auf, dass es in Deutschland seit 1970 insgesamt vier Perioden mit starken Anstiegen gegeben hat. Die Preisentwicklung vollzog sich immer in Situationen, in denen sich entweder die Einkommens- und Inflationserwartungen oder die Finanzierungsbedingungen veränderten. Während Anfang der 1970er Jahre nahezu Vollbeschäftigung herrschte, fiel der deutliche Anstieg im Zeitraum 1976 bis 1981 in die Zeit der Ölkrise. In dieser Phase, die durch einen deutlichen Anstieg der Inflationsrate um rund fünf Prozent pro Jahr gekennzeichnet war, erhöhten sich die realen Immobilienpreise um etwa drei Prozent pro Jahr. Die dritte Boomphase (1989 und 1994) begann in den Jahren nach der Wiedervereinigung. Bedingt durch attraktive Abschreibungsbedingungen, die zu massiven Investitionen in ostdeutsche Wohnimmobilien führte, kletterten die Preise um jährlich 2,6 Prozent. 1 Die vierte Wachstumsphase begann nach dem Ausbruch der Finanzkrise und dem damit einhergehenden globalen Konjunktureinbruch im ersten Quartal 2008. Vieles deutet darauf hin, dass die Entwicklung im aktuellen Zyklus oberhalb der vorherigen Boomphasen verlaufen wird. Auch wenn die nominalen Wachstumsraten abflachen werden, ist der Trend insbesondere in den strukturstarken Städten ungebrochen. Der Optimismus unter den Anlegern ist vor allem bei den Wohnungsinvestoren besonders ausgeprägt. Reges Interesse bei den Investoren Das stabile Konjunkturumfeld in Deutschland, der deutliche Abstand zwischen Miet- und Bondrenditen sowie das gestiegene Interesse privater und institutioneller Investoren sprechen dafür, dass die gegenwärtige Phase länger anhalten wird. Allerdings driftet der Immobilienmarkt zusehends auseinander. Während die Preise in wachsenden und strukturstarken Städten und Regionen weiter anziehen, dürften Immobilien in schrumpfenden Regionen – und dabei nicht nur peripheren Regionen – an Wert verlieren. Bundesweit erhöhten sich die Wohnungspreise in den vergangenen sechs Jahren durchschnittlich um 30 Prozent und in einigen Städten sogar um 50 Prozent. 1 Hierbei fällt besonders der Anstieg bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern auf, die im Zeitraum 2013 bis zum 1. Quartal 2015 durchschnittlich um rund 30 Prozent gestiegen sind. Dieser Trend hat sich mit Blick auf die Preissteigerungen im dritten Quartal weiter fortgesetzt. In dieser Periode sind die Kaufpreise für Eigenheime um 4,3 Prozent und die Preise für Eigentumswohnungen um 4,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Am stärksten jedoch haben sich die Preise für Mehrfamilienhäuser verteuert – und zwar um 6,9 Prozent. 2 So hat sich der Preisauftrieb nach Ausbruch der Finanzkrise klar erhöht. Zudem haben sich Wohnimmobilien bereits seit Mitte der 90er Jahre deutlich besser entwickelt als Gewerbeimmobilien. Aufwärtstrend setzt sich fort Während der Aufwärtstrend der Mietpreise in den deutschen Großstädten etwas an Schwung verloren hat, zogen die Kaufpreise im ersten Halbjahr 2015 weiter an. Im Schnitt verteuerten sich Eigentumswohnungen in Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf um 11 bis 13 Prozent, während sich die Preise in München und Berlin um neun Prozent und in Leipzig, Köln und Hamburg um 6 bis 7 Prozent erhöhten. 3 Noch deutlich stärker legten die Wohnungspreise im Umland deutscher Großstädte zu. In den Speckgürteln von München, Hamburg und Berlin stiegen die Preise zum Teil um mehr als 14 Prozent, wie z. B. in Falkensee bei Berlin. Dagegen hat sich der Anstieg der Mietpreise zum zweiten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahr etwas abgeflacht. Mit einem Anstieg von neun Prozent zogen die Mieten 18 diebank 01.2016

FINANZMARKT ó in Stuttgart am stärksten an. In München, Frankfurt, Köln und Berlin legten die Mieten zwischen 5 und 6 Prozent zu. Wie stark die Mieten selbst in den Großstädten auseinanderdriften, lässt sich an den Angebotsmieten im ersten Halbjahr ablesen: Während die Monatsmiete in Berlin und Düsseldorf lediglich 9,05 bzw. 9,65 €/m² beträgt, müssen Mieter in Frankfurt und München 12,75 bzw. 15,50 €/m² für eine Wohnung bezahlen. Im Schnitt beläuft sich die Nettokaltmiete auf 7,80 €/m². 3 Disparitäten an den Wohnungsmärkten Während die Baufertigstellungen auch im aktuellen Zyklus nicht wesentlich gestiegen sind, bleibt die Nachfrage auf einem hohen Niveau konstant. Da aber auch im Bestand das Angebot nicht die Nachfrage deckt und der Leerstand auf einem niedrigen Level verharrt, dürfte der wachsende Nachfrageüberschuss das Preisniveau bei Bestandswohnungen heben. Ein ähnlicher Trend zeichnet sich bei Neubau- Eigentumswohnungen (ETW) ab: Weil das Angebot an Neubauten vor allem im mittleren Preissegment unter dem Bedarf wächst und Leerstand faktisch kaum vorhanden ist, ziehen die Preise vor allem in den bevorzugten Regionen weiter an. Festzuhalten ist, dass der Wohnungsmarkt in erster Linie von der hohen Nachfrage nach Wohnungen in den Ballungszentren profitiert, der mittlerweile auch von der robusten Zuwanderung aus dem Ausland und durch die Reurbanisierung getragen wird. Dabei handelt es sich vielmehr um überregionale Verschiebungen der Bevölkerung („Landflucht“). Diese Wanderungsbewegungen werden zumeist von der Gruppe der 20- bis 35-Jährigen verursacht, die sich neben Metropolen wie München, Frankfurt und Berlin räumlich auch auf Schwarmstädte wie Freiburg, Münster, Leipzig, Darmstadt, Mainz, Trier und Heidelberg konzentriert. Zugleich führt die Zuwanderung in diese Städte und die Abwanderung aus ländlich-peripheren Regionen zu Disparitäten an den Wohnungsmärkten. Angesichts der Tatsache, dass Europa und damit auch Deutschland zusehends in den Blickpunkt von kapitalstarken überseeischen Investoren gerät, verstärkt sich der Wettbewerb im Heimatland. Hinzu kommt, dass auch bei den großen Kapitalsammelstellen die Umschichtung in vollem Gange ist. Falls die Versicherer ihre Immobilienquote von aktuell 7,6 Prozent auf 8,2 Prozent bis Ende 2015 4 ausbauen werden, dürfte noch mehr Geld in den Immobilienmarkt fließen und den Preisauftrieb weiter beschleunigen. Ähnlich wie auf dem Gewerbeimmobilienmarkt steigt die Nachfrage nach deutschen Investitionsobjekten auch deshalb weiter an, weil ausländische Investoren deutsche Wohnimmobilien noch immer für günstig halten. Diese Anlegergruppe besteht primär aus Staatsfonds und Pensionskassen, die Anlagen mit hoher Wertstabilität suchen. Dieser Verdrängungswettbewerb könnte dazu führen, dass lokale Immobilieninvestoren als Folge steigender Preise ihre Immobilienanlagen stärker diversifizieren, auf andere Nutzungsarten wie z. B. Einzelhandel ausweichen oder Zukäufe im europäischen Ausland tätigen. Dass institutionelle Investoren ihre Immobilienquoten erhöhen, liegt neben dem attraktiven Rendite-Risiko- Profil deutscher Immobilien auch am Niedrigzinsumfeld. Denn seit Staatsanleihen in Europa immer weniger Rendite abwerfen, fließen die globalen Kapitalströme in Immobilien. Das tiefe Zinsniveau war allerdings nicht der alleinige Treiber für die Milliardensummen, die seit dem Ausbruch der Finanzkrise in die europäischen Immobilienmärkte geflossen sind. Die Investments dürften eher vom Aufholbedarf hinsichtlich der Immobilienquote institutioneller Anleger, von zunehmen- 01.2016 diebank 19

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