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diebank 09 // 2019

die bank gehört zu den bedeutendsten Publikationen der gesamten Kreditwirtschaft. Die Autoren sind ausnahmslos Experten von hohem Rang. Das Themenspektrum ist weit gefächert und umfasst fachlich fundierte Informationen. Seit 1961 ist die bank die meinungsbildende Fachzeitschrift für Entscheider in privaten Banken, Sparkassen und kreditgenossenschaftlichen Instituten. Mit Themen aus den Bereichen Bankmanagement, Regulatorik, Risikomanagement, Compliance, Zahlungsverkehr, Bankorganisation & Prozessoptimierung und Digitalisierung & Finanzinnovationen vermittelt die bank ihren Lesern Strategien, Technologien, Trends und Managementideen der gesamten Kreditwirtschaft.

MARKT 1 | Europa:

MARKT 1 | Europa: Wachstum der Hauspreise – Prognosen Veränderung der nomin. Hauspreise in %, Y/Y 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Frankreich 1,6 % 3,3 % 2,8 % 2,4 % 2,0 % 2,0 % Deutschland 6,8 % 4,5 % 4,5 % 3,9 % 3,3 % 3,0 % Irland 8,6 % 11,9 % 7,5 % 5,5 % 4,5 % 4,0 % Italien 0,2 % -1,2 % - 0,7 % 0,5 % 1,3 % 1,6 % Portugal 7,7 % 10,5 % 7,9 % 5,0 % 4,0 % 4,0 % Spanien 4,5 % 7,3 % 6,6 % 4,5 % 3,4 % 3,0 % Großbritannien 5,3 % 4,7 % 2,4 % 1,5 % 2,5 % 4,0 % Quelle: S&P, BIRCA-Report, Nov. 2018. Da die Zahl der Neubauten einen direkten Einfluss auf die Mieten hat, steigen diese vor allem in Städten mit einer geringen Neubautätigkeit an. So haben sich die Mieten für neue Wohnungen zwar auch deutlich verteuert, allerdings bei Weitem nicht so stark wie die Kaufpreise. Während sich die Preise in den Top-7-Großstädten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) von 2010 bis 2017 um 42 Prozent erhöhten, legten die Mieten in den 127 Städten, die der Sachverständigenrat unter die Lupe nimmt, in diesem Zeitraum lediglich um 38 Prozent (deutschlandweit um 33 Prozent) zu. 1 Fundamentale Faktoren deuten auf Preisblase in Großstädten hin Angesichts der Tatsache, dass seit über fünf Jahren die Kaufpreise stärker steigen als die Neuvertragsmieten, stellt sich die Frage, ob das derzeitige Preisniveau noch gerechtfertigt ist. In diesem Kontext sei darauf verwiesen, dass die Bundesbank bereits im Jahr 2017 festgestellt hatte, dass gemäß den damaligen Schätzungen Immobilien – vor allem bei Eigentumswohnungen – in den Top-Städten zwischen 15 und 30 Prozent überbewertet seien. Um zu beurteilen, ob Immobilien noch erschwinglich sind oder die Gefahr einer Preisblase besteht, werden häufig Indikatoren verwendet, die das Verhältnis zu fundamentalen Faktoren wie der Entwicklung von Mieteinnahmen und Haushaltseinkommen bzw. Kaufpreise zu Haushaltseinkommen (sog. Vervielfältiger) setzen. Per Ende 2017 lagen die Vervielfältiger bei Eigentumswohnungen bundesweit beim 22,5-Fachen der Jahresmiete. Da diese Daten noch aus 2017 resultieren, dürften die Vervielfältiger inzwischen weiter gestiegen sein. Der Kehrwert dieser Relation bildet dabei die Anfangsrendite einer Immobilienanlage ab. Im Jahr 2004 lag diese durchweg bei rund 4,5 Prozent. Im Folgenden ist die Rendite für die Top-7-Städte auf etwa 3,0 Prozent gesunken, für die 127 größeren Städte auf 3,7 Prozent und für Deutschland insgesamt auf 3,8 Prozent. 2 Rückschlagpotenzial in den Top-7-Städten von 37 Prozent Die Indizes Preis-Einkommen und Vervielfältiger sind bundesweit weiter angestiegen. Laut dem Empirica Blasenindex (Q2 2019) liegen die Vervielfältiger in München bei 39,4 (Q1 2005: 27,5), in Frankfurt bei 38,3 (21,1) und in Berlin bei 37,8 (24,6). Insgesamt indiziert Empirica bei neun von zwölf Großstädten eine „eher hohe“ Blasengefahr. ÿ 2 Mieten und Kaufpreise würden in 248 von 401 Landkreisen bzw. kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang wachsen. Zudem seien in 315 Kreisen die Kaufpreise den Einkommen enteilt. Aus diesen Konstellationen ergibt sich laut Empirica ein Rückschlagpotenzial – also die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten – in den Top-7-Städten von 37 Prozent (bundesweit 19 Prozent). Bei Gewerbeimmobilien waren die Preissteigerungen noch ausgeprägter als bei Wohnimmobilien. Im Jahr 2017 lagen die Preise in den sieben Top-Großstädten um 204 Prozent über dem Niveau des Jahres 2010, in allen 127 vom Sachverständigenrat beobachteten Städten belief sich die Zunahme auf 155 Prozent. Darüber hinaus verzeichnete der gewerbliche Immobilienmarkt im zweiten Quartal 2019 erstmals wieder einen stärkeren Anstieg als bei Wohnimmobilien. Insgesamt sind die Kapitalwerte bei Büro- und Verwaltungsgebäuden seit 2010 um circa 70 Prozent gestiegen, während gleichzeitig der Liegenschaftsindex für Büromieten um etwa 25 Prozent gefallen ist. 3 Werden Banken für das Risiko noch angemessen entlohnt? Da die Rendite deutscher Staatsanleihen mit zehnjähriger Laufzeit auf ein Rekordtief von minus 0,5 Prozent gefallen ist, bleiben Immobili- 10 09 // 2019

MARKT 2 | Empirica Blasenindex 100 % 80 % 60 % Einzelindex Vervielfältiger Deutschland Einzelindex Preis-Einkommen Deutschland Einzelindex Fertigstellungen* Deutschland Index Wohnungsbaukredite** Deutschland Gesamtindex Deutschland hohe Blasengefahr 40 % 20 % 0 % - 20 % „Normalwert” - 40 % - 60 % - 80 % - 100 % keine Blasengefahr 2 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Quelle: Privatdatenbank auf Basis www.empirica-systeme.de, iDN Immodaten GmbH, destatis, Bundesbank und vdp. eninvestments aufgrund der Renditedifferenz unverändert attraktiv. In diesem Zusammenhang stellt sich allerdings auch die Frage, ob Kreditbanken mit Blick auf die unzureichenden Margen für das eingegangene Risiko noch angemessen entlohnt werden. Da der Margendruck auch auf das Überangebot an Immobilienfinanzierern zurückzuführen ist, werden Banken vor allem beim Neugeschäft zusehends selektiver. Aus makroökonomischer Sicht sind Preisentwicklungen im Immobilienbereich besonders bedrohlich, wenn sie aufgrund einer Unterschätzung des zukünftigen Angebots durch die Anbieter zu einer übermäßigen Angebotsausweitung führen, wie beispielsweise in Spanien und Irland während der Finanzkrise. In Deutschland hingegen haben die steigenden Preise bisher nicht zu einer überzogenen Ausweitung des Angebots geführt, was sich auch in der geringen Bautätigkeit zeigt. Auch die Baugenehmigungen und Fertigstellungen liegen immer noch deutlich unter den Höchstwerten der ersten Hälfte der 1990er-Jahre. Wenngleich das Wachstum der Wohnungsbaukredite an private Haushalte seit 2012 kontinuierlich gestiegen ist, sind steigende Immobilienpreise für das Finanzsystem nur dann besonders gefährlich, wenn sie mit einer kräftigen Ausweitung der Kreditvergabe einhergehen. Das ist bislang noch nicht der Fall. Denn zwischen 2015 und 2017 erhöhte sich das Hypothekenwachstum im Durchschnitt lediglich um 2,4 Prozent, zeigt der BICRA Report Germany von Standard & Poor’s. Aus diesem Grund hält die Ratingagentur eine bundesweite Immobilienblase in den nächsten Jahren für unwahrscheinlich. Da die Verschuldung in Relation zum verfügbaren Einkommen der Haushalte in Deutschland lediglich 53 Prozent des BIP (2017) betragen hat, sei das Kreditrisiko für die deutsche Wirtschaft und die Privatbanken gering. Im Vergleich dazu lag die Verschuldung vergleichbarer Länder in der Eurozone bei 78 Prozent. Bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen ging das Neugeschäft 2017/2018 laut einer IREBS Studie (German Debt Project 2019 ) nach zuvor sechs sehr expansiven Jahren zurück. Folgen für die Privatbanken bei einer deutlichen Preiskorrektur Sollte sich das bislang gute Konjunkturumfeld im nächsten Jahr jedoch deutlich verschlechtern und Deutschland in eine Rezession rutschen, einhergehend mit einer Veränderung der Einkommensaussichten, könnte sich daraus ein Korrekturpotenzial bei Immobilien ergeben. Selbst wenn mit Blick auf die fundamentalen Faktoren die Finanzstabilität nicht bedroht ist, sollten sich Banken nicht in trügerischer Sicherheit wiegen: Zwar lässt sich die Wahrscheinlichkeit von Preisblasen mit statistischen Modellen und Indikatoren prognostizieren, spekulative Übertreibungen sind aber generell nicht vorherzusagen. Übernehmen sich Immobilienkäufer mit Schulden, können Kredite bei Banken platzen und diese in die Bredouille bringen. Insgesamt ist der Wert der hierzulande an private Haushalte ausgereichten Immobilienkredite auf mehr als 1,2 Bio. € angewachsen, was 09 // 2019 11

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