MANAGEMENT Falls eine
MANAGEMENT Falls eine solche Planung nicht quantitativ plausibel nachvollziehbar vorliegt, ist – auch im Hinblick auf die Risiken der exotischen Golfbranche – Vorsicht geboten. Einzelfall entscheidend Es stellt sich darüber hinaus die Frage, ob bei der Gewährung von Bankkrediten für Golfplatzsanierungen etwa auch Bedingungen zu prüfen sind, die von den Voraussetzungen für konventionelle Immobilien- oder Unternehmensfinanzierungen abweichen oder aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht sogar darüber hinaus gehen. Dies hängt naturgemäß vom jeweiligen Einzelfall ab. Zu bedenken ist auch, dass deutsche Golfplätze zu großen Teilen nicht auf Eigentumsgrundstücken, sondern auf Pachtflächen errichtet sind. Die Sicherung der Grundstücke erfolgte dabei häufig durch privatschriftlich geschlossene Landpachtverträge, die nach Ablauf von 30 Jahren gekündigt werden können. Etliche der in den Zeiten des Baubooms der 80er und 90er Jahre errichteten Plätze stehen derzeit kurz vor dem Ende 30-jähriger Laufzeiten der Pachtverträge. Sofern keine Eigentumsgrundstücke zur grundpfandrechtlich gesicherten Beleihung vorhanden sind, kann ggf. überlegt werden, ob für die Gewährung von Hypothekendarlehen für einen Teil der Golfplatzgrundstücke Erbbaurechte gebildet werden. In jedem Fall stellt sich aber die Frage nach der Drittverwendungsmöglichkeit. Da Golfplätze hierzulande mehrheitlich im Außenbereich liegen, kommt hier eine Rückführung in die vormalige landwirtschaftliche Nutzung in Betracht, so wie dies bei Golfanlagen, deren Betrieb aufgegeben wurde, der Fall war/ist. Eine Ausweisung als Wohn- oder Gewerbe-Baugebiet wird allenfalls in vereinzelten Ausnahmefällen überhaupt denkbar sein. Auswirkungen auf Verkehrswert und Beleihungswert Wie wirkt sich die Sanierung eines Golfplatzes auf den Verkehrswert und auf den Beleihungswert aus? Beim Verkehrswert zum aktuellen Stichtag nach Abschluss der Sanierung ergeben sich Auswirkungen zunächst auf den Sachwert. Durch die Erneuerung von Golfplatz-Elementen wird ihre wirtschaftliche (Rest-)Nutzungsdauer verlängert. Zuvor noch vorhandene Baumängel, Bauschäden und wirtschaftliche Überalterung, die bei der Ermittlung des Sachwerts als „besondere objektspezifische Merkmale“ wertmindernd zu Buche schlagen, werden durch die Sanierung eliminiert, sodass im Endeffekt die Kosten in voller Höhe dem Sachwert zugutekommen. 28 04 // 2020
MANAGEMENT Am fiktiven Beispiel eines Golfplatzes soll dies vereinfachend erläutert werden: Der Golfplatz habe ein Alter von 30 Jahren, die Herstellungskosen hätten sich damals auf 1,75 Mio. € belaufen. Die Sachanlagen seien auf einen Buchwert von 50.000 € abgeschrieben. Der heutige Wiederherstellungswert des Golfplatzes (nach 30 Jahren neu für neu) würde mit 2,2 Mio. € beziffert. Steigerung des Sachwerts Der Sachwert des Golfplatzes vor der Sanierung wird aufgrund der Alterswertminderung über 30 Jahre und wegen objektspezifischer Baumängel und Bauschäden mit 0,5 Mio. € ermittelt. Wenn nun nach 30 Jahren 0,75 Mio. € in die zur marktgerechten Funktionsfähigkeit erforderliche Erneuerung von Grüns, Abschlägen, Sandbunkern und Drainagen investiert werden, so steigert diese Sanierung den Sachwert des Platzes zum Zeitpunkt direkt nach den erfolgten Maßnahmen von 0,5 Mio. € auf 1,25 Mio. €. Soll der Ertragswert des Platzes nach der erfolgten Sanierung ebenfalls auf 1,25 Mio. € steigen, so würde dies bedingen, dass sich – bei einem Kapitalisierungszinssatz von 8 Prozent = Barwertfaktor von 12,5 – der aus dem Betrieb des Golfplatzes erwirtschaftbare Reinertrag in Höhe von bis dato 40.000 € p. a. (x 12,5 = Ertragswert i. H. v. 500.000 €) nach der Sanierung nachhaltig auf 100.000 € p. a. erhöhen müsste. diesem Wert zu machen. Der Grund dafür ist, dass der über die wirtschaftliche (Rest-)Nutzungsdauer des Platzes dauerhaft erwirtschaftbare jährliche Reinertrag aufgrund von künftigen Steigerungen der Betriebs- und Unterhaltungskosten und wegen Prognose-Unsicherheiten bezüglich der künftigen Entwicklung der Mitglieder und Gastspieler niedriger anzusetzen wäre als bei der Ermittlung des aktuellen Verkehrswerts. Zudem ist bei Golfplätzen die aufgrund ihrer Lage im Außenbereich eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit aus kreditwirtschaftlicher Sicht ein Risikofaktor, der ebenfalls zu einem niedrigeren Beleihungswert führt. FAZIT Golfplätze, die mehr als ein Vierteljahrhundert alt sind, bedürfen der Erneuerung. Falls zur Finanzierung der Maßnahmen Eigenmittel nicht in ausreichendem Maße zur Verfügung stehen, kommt ggf. eine Kreditfinanzierung infrage. Neben der Prüfung der üblichen sowie der speziell für die Golfbranche geltenden Bonitätsanforderungen bedarf es der quantitativ nachvollziehbaren Darlegung der wirtschaftlichen Ziele, die mit der Sanierung erreicht werden sollen. Zudem ist zu klären, wie sich die Maßnahmen auf den Verkehrswert und auf den Beleihungswert des betreffenden Golfplatzes auswirken. Niedrigerer Beleihungswert Dies wäre – unter der Voraussetzung gleichbleibender Bewirtschaftungskosten – durch die einmalige Gewinnung von 20 zusätzlichen Mitgliedern, 500 zusätzlichen Gastspielern pro Jahr sowie einer Erhöhung der Einnahmen aus Werbung/Sponsoring kalkulatorisch möglich, sodass der aktuelle Verkehrswert der Spielstätte mit 1,25 Mio. € ermittelt werden könnte. Im Hinblick auf den Beleihungswert des Golfplatzes wären sicherlich Abstriche von Autor Dr. Falk Billion ist von der IHK für München und Oberbayern öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Wirtschaftlichkeitsbewertung von Golfanlagen. 04 // 2020 29
