MANAGEMENT 1 | Neue
MANAGEMENT 1 | Neue Golfanlagen 300 297 250 200 150 153 100 98 50 0 37 Vorkrieg 25 1950er 38 1960er 60 1970er 1980er 1990er 2000er 14 2010er Quelle: Deutscher Golf Verband e. V. (DGV), jährliche Bestandserhebungen. Z Z Z Z Z Z Z Abschläge Zu kleine Abschlagsbereiche, nur zwei Abschläge pro Spielbahn, „uhrglasförmige“ Oberfläche Fairways Verdichtete Böden, beeinträchtigte Rasenwurzeln, mangelhafte Drainage, Staunässe, keine Cartwege Teiche Sportfunktional nicht mehr zeitgemäße Lage, für zu erwartende längere Trockenperioden unzureichendes Speichervolumen, verschlammte Teichsohlen, zugewachsene Teichränder Gehölze Schattenwurf auf Grüns und Abschläge Übungsanlagen Unterdimensionierte oder mangelhaft aufgebaute Abschlagsflächen der Driving Range, Fehlen von Zielgrüns, Nachfrage nach Kurzspielmöglichkeiten Nebenanlagen Zu kleiner Parkplatz, schadhafte Befestigung der Stellplatzflächen, veraltete Schläger-Reinigungsanlage Gebäude Veraltete Technik (z. B. Heizung, Lüftung, Energiebilanz), nicht mehr zeitgemäßes Raumkonzept (z. B. Umkleiden), zu kleine Caddyhallen, Erfordernis neuer Ladestationen für Lithium-Ionen-Batterien von Golf-Trolleys Kosten der Sanierung Die Erneuerung der Spielstätten kann sehr umfangreich ausfallen. So erstreckte sich die Generalüberholung des Golfplatzes Loch Lomond in Schottland über einen Zeitraum von drei Jahren (2016 bis 2019). Sie war mit einem Volumen von 6,5 Mio. britischen ₤ die kostspieligste Sanierung in der Geschichte des Golfs in Großbritannien. Von den Maßnahmen waren alle 18 Grüns sowie die Bewässerungsanlage der Rasen auf den Fairways, in die zuvor neue Drainagen eingebaut worden waren, betroffen. In Deutschland führte der Golfclub Pfalz e.V. in Neustadt a.d. Weinstraße von August 2018 bis Ende Mai 2019 umfangreiche Renovationsmaßnahmen an der Be- und Entwässerung des im Jahr 1970 eröffneten Golfplatzes durch, wobei alle 18 Grüns und Abschläge sowie die Bewässerungsanlage unter Einschaltung US-amerikanischer Golfplatz-Experten komplett erneuert wurden. Der finanzielle Aufwand für die Maßnahmen belief sich auf rund 2 Mio. €. Hoher Aufwand Wer sich mit Golfplätzen bislang nicht befasst hat, mag Investitionsvolumina in derartigen Größenordnungen als sehr hoch ansehen. Die Erklärung für solche Kosten ergibt sich aus dem hohen Aufwand, der bei umfangreichen Golfplatzsanierungen anfällt. Golfanlagen werden in der Bewertung von Grundvermögen zwar als „unbebaute Grundstücke“ eingeordnet. Bei den Elementen der Anlagen (Grüns, Abschläge, Fairways, etc.) handelt es sich jedoch um „Bauwerke“, die aufwendigen und langwierigen Baugenehmigungsverfahren unterliegen und die entsprechend dem jeweils aktuellen Stand der Technik mit erheblichem (landschafts-) baulichem Aufwand errichtet werden. So werden die Herzstücke von Golfplätzen – die jeweils zwischen 400 und 700 Quadratmeter großen Grüns, auf denen der Golfball eingelocht wird – technisch anspruchsvoll in mehreren Schichten mit bis zu insgesamt 60 Zentimetern Mächtigkeit aufgebaut. Die Illustration aus der in Deutschland maßgeblichen FLL-Richtlinie für den Golfplatzbau zeigt den Aufbau eines Golf-Grüns. ÿ 2 Was die Kosten für Sanierungen angeht, so gibt es für Golfplätze keine „Normalherstellungskosten“ wie sie zur Ermittlung des Verkehrswerts von Gebäuden in der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts ausgewiesen sind. Die Kosten sind naturgemäß abhängig vom jeweiligen Umfang, von der angewandten Technik und von der Intensität der Maßnahmen. Wirtschaftliche Situation deutscher Golfanlagen Auf etlichen Golfanlagen in Deutschland ist das Thema Sanierung lange Zeit sträflich vernachlässigt worden. Gründe dafür sind Nichtwissen, Betriebsblindheit und Geldmangel. 26 04 // 2020
MANAGEMENT 2 | Aufbau eines Golf-Grüns Schematisierte Skizze, ohne Maßstab 1 Rasendecke 2 Gefällerichtung 3 Rasentragschicht 4 Dränschicht 5 Baugrund 6 Erdplanum 7 Dränstrang Quelle: FLL Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau (Hrsg.): Richtlinie für den Bau von Golfplätzen, Bonn, 2008, S. 20. Nicht selten hat es an einem Veränderungsdruck gefehlt, weil der Betrieb der Anlagen ja auch ohne Anpassung scheinbar zufriedenstellend läuft. Zudem mangelt es manchen Führungskräften oftmals an Visionen oder die Fluktuation ehrenamtlicher Verantwortlicher auf vereinseigenen Golfanlagen führt dazu, dass das Thema Sanierung vernachlässigt wird. Hinzu kommt die Angst vor vermeintlich hohen Kosten, sodass Entscheidungen hinausgezögert oder erst gar nicht getroffen werden. Selten ausreichende Rücklagen Für die wenigsten Golfanlagen wurden ausreichende Rücklagen gebildet, aus denen umfangreiche Investitionen für eine Sanierung bezahlt werden können. Dies gilt zuweilen selbst für Anlagen, die im laufenden Betrieb ausgeglichene Ergebnisse oder einen positiven Cashflow erwirtschaften. Symptomatisch in diesem Zusammenhang ist die Feststellung im Protokoll der Mitgliederversammlung eines Golfclubs in Oberbayern vom 14. März 2019: „Alles in allem steht der Club auf einem soliden Fundament, der kostendeckend wirtschaftet, jedoch nicht in der Lage ist, größere Investitionen zu leisten.“ Falls eine Finanzierung nicht zu 100 Prozent aus Eigenmitteln möglich ist, kommt eventuell eine Bankfinanzierung der Investitionen für eine Sanierung in Betracht. Bundes- weit sind insbesondere standortnahe Banken der genossenschaftlichen Finanzgruppe, aber auch andere Institute, als Hausbanken bei Golfanlagen engagiert. Die einschlägigen Kreditverträge beziehen sich sowohl auf die langfristige Finanzierung der Herstellungskosten von Golfanlagen als auch auf die Bereitstellung von Kontokorrentlinien zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen im laufenden Betrieb. Banken, die sich aufgrund bestehender Geschäftsbeziehungen mit den Eigenheiten der Golfbranche auskennen, werden im Zweifel keine Berührungsängste in Bezug auf Golfanlagen- Finanzierungen haben. Rahmenbedingungen für Kreditfinanzierungen Die Kernfrage bei der Kreditfinanzierung von Sanierungsinvestitionen lautet: „Sind die geplanten Investitionen werthaltig?“ Keine Bank will mit Krediten für Schönheitsreparaturen ins Risiko gehen, mit denen Golfplätze nur oberflächlich verbessert werden und die man vom Kosten-Nutzen-Verhältnis eher unter „nice to have“ abhaken würde. Es gilt also zunächst zu untersuchen, welche den Wert der Golfanlage erhaltenden oder, besser noch, ihren Wert erhöhenden Effekte mit den Maßnahmen erreicht werden sollen und können: Z die Reduzierung laufender Reparaturund Pflegekosten? Z die technische, ästhetische und sportfunktionale Aufwertung der Golfanlage? Z die Verbesserung der Attraktivität und Marktposition? Z die nachhaltige Verbesserung der Betriebsergebnisse? Z die Erhöhung des Marktwerts der Golfanlage? Zur Beantwortung dieser Fragen bedarf es klarer und plausibilisierbarer, also quantitativ belegter und nachvollziehbarer Nachweise der wirtschaftlichen Effekte der geplanten Renovationsmaßnahmen. Der Nachweis kann in jedem Einzelfall anhand nutzwertanalytischer Verfahren erbracht werden. Dabei werden die momentanen Defizite ebenso quantifiziert wie die durch die Renovation erwarteten positiven Auswirkungen: Z Vorher: Ist-Daten und Werte z. B. für atypisch hohe Pflegekosten, Mitgliederschwund, Umsatzrückgänge etc. Z Nachher: Ziel-Daten und Werte z. B. für Einsparungen betrieblicher Aufwendungen, Erhöhung der Mitgliederzahl, Verbesserung der Auslastung, Steigerung der Umsatzerlöse etc. Die Vorlage einer detaillierten Planung der Erneuerungsmaßnahmen einschließlich der damit bezweckten – auch kreditwirtschaftlich relevanten – Verbesserungsziele ist unerlässlich. 04 // 2020 27
