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die bank 08 // 2016

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die bank gehört zu den bedeutendsten Publikationen der gesamten Kreditwirtschaft. Die Autoren sind ausnahmslos Experten von hohem Rang. Das Themenspektrum ist weit gefächert und umfasst fachlich fundierte Informationen. Seit 1961 ist die bank die meinungsbildende Fachzeitschrift für Entscheider in privaten Banken, Sparkassen und kreditgenossenschaftlichen Instituten. Mit Themen aus den Bereichen Bankmanagement, Regulatorik, Risikomanagement, Compliance, Zahlungsverkehr, Bankorganisation & Prozessoptimierung und Digitalisierung & Finanzinnovationen vermittelt die bank ihren Lesern Strategien, Technologien, Trends und Managementideen der gesamten Kreditwirtschaft.

ó IT & KOMMUNIKATION

ó IT & KOMMUNIKATION Klassische Finanzierer müssen keine Revolution fürchten REAL ESTATE TECHNOLOGY Der Kunstbegriff PropTech setzt sich aus den Begriffen Property und Technology zusammen. Gemeint sind innovative Unternehmen, die mit ihren Geschäftsmodellen auf die neuen Möglichkeiten in der Immobilienbranche abzielen. Einerseits gewinnt diese Evolution durch die Digitalisierungswelle an Dynamik. Es mangelt bislang allerdings an schlagkräftigen Unternehmen, die sich tatsächlich auf längere Sicht erfolgreich am Markt etablieren können. Lothar Lochmaier Keywords: Immobilienbranche, PropTechs, Finanzierung Nach FinTech und InsurTech hat der Innovationsschub nun auch die Immobilienbranche erreicht. Ob allerdings gerade in diesem Bereich die von Auguren und Marktforschern immer wieder in Aussicht gestellte „Revolution“ in der Finanzbranche einsetzt, inklusive großer „disruptiver“ neuer Spieler am Markt, erscheint noch mehr als fraglich. Mittlerweile dürfte der Hype um die PropTech-Start-ups seinen Höhepunkt erreicht haben. Die Investoren versorgen die auf die Immobilienbranche fokussierten Fin- Techs zwar auch in diesem Jahr – häufig bereits in einer noch unklaren, frühen Finanzierungsphase – großzügig mit Wagniskapital. Der Trend setzt allerdings die alte Investorenregel keineswegs außer Kraft, wonach von zehn Start-ups höchstens ein bis zwei überhaupt eine halbwegs solide Erfolgsperspektive besitzen. Die Propagandisten der Internetrevolution beanspruchen nichts weniger, als auch diesen Wirtschaftssektor in den kommenden Jahren vollständig umkrempeln zu können. Nimmt man das vordergründige Marktgeschehen aber genauer unter die Lupe, so fällt auf, dass es in einer bereits weitgehend digitalisierten Branche – diverse Immobilienportale arbeiten im Netz bereits ausgesprochen effektiv an der Schnittstelle zwischen Angebot und Nachfrage – bislang an einem bahnbrechenden Erfolgsmodell mangelt. Schließlich sollte die Internetrevolution im Bereich der Real Estate Technology immerhin in der Lage sein, vor allem die Zunft der Immobilienmakler und -vermittler durch ein ausschließlich onlinebasiertes Geschäftsmodell zu ersetzen. Die Realität wirkt diesem Anspruch gegenüber deutlich bescheidener. So musste ein mit reichlich Vorschusslorbeeren gestartetes, vielversprechendes Angebot von Vendemo (ein Angebot der Start-up-Schmiede Rocket Internet) bereits kurz nach dem Start wieder die Segel streichen. Auch diverse andere im vergangenen oder in diesem Jahr neu gestartete Marktteilnehmer, die als Matching-Plattformen darauf abzielen, die Bedürfnisse von Mietern und Vermietern ohne Makler nur als Online-Intermediäre abzubilden – wie etwa das Berliner Start-up Nesthub – lassen bislang an Durchschlagskraft vermissen. Erste Achtungserfolge nähren die Euphorie: Im vergangenen Jahr widmete sich Stiftung Warentest in einer Analyse den neuen Immo-Start-ups und riet aus Verbraucherschutzmotiven explizit von keiner neuen Offerte der diversen Online- Neugründungen ab. Für die Investoren bedeutet dies weiteren Rückenwind. Mietwohnung ohne Makler? Der Haken: Bislang gelang es keinem der Immobilenportale aus der zweiten Generation, eine größere Wachstumsgeschichte aufs Online-Parkett zu zaubern – obwohl im Bereich von Mietobjekten seit einem Jahr die neue Gesetzlage die Kosten für eine erfolgreiche Vermittlung einer Wohnung allein dem Auftraggeber (also meist dem Vermieter) aufbürdet. Auch im Bereich von Eigentumswohnungen, Häusern oder Gewerbeimmobilien ist bislang kein neues Erfolgsmodell in Sichtweite. Selbst der Aktionsradius der global erfolgreichen Vorreiter aus den USA bleibt eingeschränkt. Zum Beispiel Airbnb, ein Unternehmen, das – gefolgt von Wimdu oder 9flats – derzeit als der Marktführer beim Home Sharing gilt, also bei privat untervermieteten Wohnungen. Auf der Plattform selbst wird das Geschehen mittlerweile überwiegend von kommerziellen Teilnehmern dominiert. Nicht nur gesetzliche bzw. regulatorische Auflagen bremsen hierzulande die Wachstumsdynamik erheblich. Gerade gegen die gewerblichen Akteure haben in den letzten beiden Jahren zahlreiche deutsche Städte mit sogenannten Zweckentfremdungsverboten für Wohnungen reagiert, was den Aktionsradius der Protagonisten weiter einschränkt. Der große Durchbruch beim Home Sharing bleibt somit vorerst nur Fiktion. Die 72 diebank 08.2016

IT & KOMMUNIKATION ó Erfolgsperspektiven der privaten Portale unter Umgehung klassischer Maklerfunktionen bleiben auf die kreative Marktnische in Ergänzung zu klassischen Angeboten wie Hotelzimmern begrenzt. Mehr noch: In der Hauptstadt Berlin ist es seit Mai dieses Jahres sogar gänzlich untersagt, komplette Wohnungen privat über die Plattform Airbnb unterzuvermieten. Der Vermieter muss mindestens die Hälfte seiner Wohnung auch selbst privat nutzen; ist er nicht Eigentümer, benötigt er zudem dessen Erlaubnis, um überhaupt jenseits der rechtlichen Grauzone untervermieten zu dürfen. Vom Hype zur Anwendung Den Anwendungsfeldern der PropTech- Szenerie sind durch die technische Digitalisierung kaum Grenzen gesetzt, vom Immobilien-, Darlehens- und Hypotheken- Management über die Genossenschaftsverwaltung bis hin zur Mieter- und Vermieter-Kommunikation. Alles lässt sich mithilfe von Apps, Big Data Analytics, Cloud Computing oder gar auf Basis der immer noch in den Kinderschuhen steckenden künstlichen Intelligenz digitalisieren. Über internetbasierte Plattformen und mobile Anwendungen wäre sogar der Einsatz von Drohnen, intelligenten Türzugangssystemen bis hin zu Virtual-Reality- Anwendungen denkbar. Der technische Fortschritt, so stellen es jedenfalls neue Anbieter in Aussicht, könnte so jedes Industrie- und Bürogebäude sowie jede private Wohnimmobilie erreichen. Allerdings dürfte das Gros der Ideen im Bereich der Phantasie und der fiktiven Zukunftsszenarien verbleiben, denn auch klassische Online-Plattformen im Bereich der Immobilienwirtschaft haben heute ohnehin bereits eine hohe Marktdurchdringung mit innovativen Mehrdiensten erreicht. Vor dem Hintergrund einer fehlenden soliden Erfolgsgeschichte verwundert es kaum, dass es bislang an verlässlichen Potenzialanalysen oder fundierten Marktstudien für die PropTech-Szene mangelt. Immerhin, eine Trendanalyse der Immobilengesellschaft Catella Research versucht, dem Phänomen auf die Spur zu kommen. Betrachtet wurde die vollständige Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft von der Projektentwicklung über Konzeption, Planung, Errichtung, Nutzung/Betrieb, Optimierung und Verwertung bis hin zu Querschnittsfunktionen wie Finanzierung und Vermittlung. Dabei identifiziert der Market Tracker einige neue Tätigkeitsschwerpunkte von PropTech-Start-ups. Im Bereich der Immobilienwirtschaft kommen aussichtsreiche Spieler als Alternative zu klassischen Maklertätigkeiten in Betracht, sprich als Bindeglied zu Online-Vermarktungsplattformen und -Marktplätzen, zum Beispiel über Planungstools wie das Building Information Modeling (BIM) oder über diverse Crowdfunding-Modelle. Als ergänzende Servicefunktion gesellt sich der Bereich der softwaregestützten Kartierung von Innenräumen hinzu. Die neuen Angebote seien zwar durch eine innovative Informationstechnologie gekennzeichnet, bilanzierten die Marktforscher, ließen dabei aber offen, ob sie den eigenen hochgesteckten Anspruch tatsächlich verlässlich einlösen können, nämlich „hocheffizient“ immobilienbezogene Aufgaben im Sinn der Kunden und besser als die bisherigen Marktteilnehmer erfolgreich zu adressieren. Die Zielscheibe, die das Gros der Prop- Tech-Start-ups im Visier hat, ist oft kaum erkennbar. Man tastet sich im allgemeinen Hype an den Markt heran, hofft auf Venture Capital und den raschen Erfolg, statt akribisch an einem klaren Business Case zu feilen. Catella Research konstatiert deshalb, dass es den meisten jungen Himmelsstürmern bereits an der ersten signifikanten Markthürde mangele: am direkten Marktzugang, einer unverzichtbaren Voraussetzung, um überhaupt eine nennenswerte Klientel von den eigenen innovativen Angeboten überzeugen zu können. So bleibt als letzte Option die Hoffnung auf einen raschen Exit oder zumindest ein Andocken an einen größeren Branchenspieler. Auch das strukturelle Defizit der Datenverfügbarkeit, um die Geschäftsmodelle überhaupt mit Leben füllen zu können, wiegt schwer. Und schließlich sei auch die innere Entwicklungskraft der (bereits weitgehend digitalisierten) klassischen Immobilienbranche nicht zu unterschätzen, dämpft Catella die allgemeine Euphorie im Bereich des Real Estate Managements. Heimische Ansätze mit zögerlichem Erfolg Auch ein anderes vermeintlich bahnbrechendes Geschäftsmodell erweist sich immer noch nicht als Quotentreiber. Im Fokus der deutschen Crowdfunding-Szene tummeln sich zwar mehrere Dutzend junger Unternehmen auch im Immobiliensektor. Vor allem haben sich in den letzten Jahren diverse gewerbsmäßige Crowd investing-Modelle etabliert. Erste Erfolge beförderten vor einigen Jahren zunächst die allgemeine Wachstumseuphorie. Doch das neue Kerngeschäft erweist sich als zähe Masse. So gelang es der Immobilien-Investmentplattform Bergfürst nach einer fast fünf Jahre anhaltenden unternehmerischen Findungsphase erst im Frühjahr dieses Jahres, an Fahrt aufzunehmen. Das Unternehmen konnte binnen weniger Tage einen niedrigen sechsstelligen Betrag für ein Gründerzeit-Ensemble am Rand von Berlin einsammeln. Jedoch gehen solche Meldungen vor dem Hintergrund der allgemeinen Dynamik in der Immoszene unter. Klassische Immobilienfinanzierer müssen ebenso wie Banken und andere Finanzdienstleister derzeit keine Revolution fürchten. Denn eine Schwalbe macht bekanntlich noch keinen Sommer. Die Erfolgsmeldungen sind – gemessen an den üblichen Volumina im konventionellen Marktgeschehen – lediglich eine Randnotiz. Deren Etablierung gleicht weiterhin einer Sisyphusar- 08.2016 diebank 73

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