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die bank 01 // 2016

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die bank gehört zu den bedeutendsten Publikationen der gesamten Kreditwirtschaft. Die Autoren sind ausnahmslos Experten von hohem Rang. Das Themenspektrum ist weit gefächert und umfasst fachlich fundierte Informationen. Seit 1961 ist die bank die meinungsbildende Fachzeitschrift für Entscheider in privaten Banken, Sparkassen und kreditgenossenschaftlichen Instituten. Mit Themen aus den Bereichen Bankmanagement, Regulatorik, Risikomanagement, Compliance, Zahlungsverkehr, Bankorganisation & Prozessoptimierung und Digitalisierung & Finanzinnovationen vermittelt die bank ihren Lesern Strategien, Technologien, Trends und Managementideen der gesamten Kreditwirtschaft.

ó FINANZMARKT der

ó FINANZMARKT der Liquidität, regulatorischen Beschränkungen sowie einer niedrigen Inflation getrieben sein. 4 Da der Renditespread zu den zehnjährigen Bundesanleihen trotz der gestiegenen Zinsen immer noch beträchtlich ist, dürfte auch der Renditedruck in den Top-Standorten zumindest mittelfristig nicht dazu führen, dass Immobilien-Investments für institutionelle Investoren unattraktiv werden. Da die Anleiherenditen wegen der seit März 2015 laufenden Staatsanleihekäufe der Europäischen Zentralbank (EZB) wohl zumindest mittelfristig niedrig bleiben, dürfte der recht hohe Abstand zwischen Mietrendite und Anleiherendite bzw. Mietrendite und Finanzierungkosten für einige Zeit bestehen bleiben. Investoren weichen auf Mittelstädte aus Der sich verstärkende Wettbewerb um Core- bzw. Premium-Immobilien in den Investment-Hochburgen hat in den letzten Monaten dazu geführt, dass institutionelle Großanleger zunehmend auf mittelgroße 1 Bruttoanfangsrenditen - Wohnimmobilieninvestments Mietrenditen in Top-Metropolen 10 % Residential City Profiles Top 8 2011 2012 2013 2014 2015 München 4,9 % 4,5 % 4,5 % 4,4 % 4,2 % Hamburg 5,6 % 5,3 % 5,1 % 4,9 % 4,7 % Frankfurt 6,4 % 6,1 % 5,8 % 5,3 % 5,2 % Düsseldorf 6,0 % 5,7 % 5,1 % 5,2 % 5,1 % Berlin 6,0 % 5,7 % 5,6 % 5,4 % 5,1 % Köln 6,1 % 5,8 % 5,5 % 5,1 % 5,0 % Stuttgart 6,5 % 6,5 % 5,9 % 5,5 % 5,3 % Leipzig 9,4 % 8,6 % 7,9 % 7,0 % 6,2 % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 2011 2012 2013 2014 2015 München Hamburg Frankfurt Düsseldorf Berlin Köln Stuttgart Leipzig Mietrendite in ausgewählten Mittelstädten 8 % Städte ausweichen. Selbst wenn Versicherungen, Pensions- und Versorgungskassen ihre Allokation in Wohnimmobilien weiter erhöhen werden (wovon auszugehen ist), ist der Wettbewerb in den Mittelstädten weitaus geringer als in den Top-Hochburgen. Wenngleich die Renditen auch in den B-Städten rückläufig sind, liegen die Bruttoanfangsrenditen durchweg höher als in den Metropolen. Zum Halbjahr 2015 sind die Bruttoanfangsrenditen in Köln auf 5,0 Prozent (2011: 6,1 Prozent) und München auf 4,2 Prozent (2011: 4,9 Prozent) ge- Sekundärstädte 2011 2012 2013 2014 2015 Bremen 6,7 % 7,1 % 6,3 % 5,8 % 5,8 % Hannover 5,9 % 6,0 % 5,7 % 5,4 % 5,2 % Mainz 6,2 % 5,7 % 5,4 % 5,8 % 5,3 % Darmstadt 4,7 % 5,4 % 5,3 % 5,2 % 5,2 % Nürnberg 6,5 % 6,2 % 5,4 % 5,2 % 5,1 % Augsburg 5,7 % 6,4 % 5,4 % 5,2 % 5,0 % Dresden 6,3 % 6,2 % 5,9 % 5,6 % 5,3 % 7,5 % 7 % 6,5 % 6 % 5,5 % 5 % 4 % 2011 2012 2013 2014 2015 Quelle: JLL. Bremen Hannover Mainz Darmstadt Nürnberg Augsburg Dresden 20 diebank 01.2016

FINANZMARKT ó schrumpft. 3 Um höhere Mietrenditen zu generieren, bietet es sich daher an, in den mittelgroßen Städten Deutschlands zu investieren. Während die Chancen auf höheres Mietwachstum in Investmenthochburgen wie München oder Hamburg nahezu ausgereizt sind, bieten Mittelstädte wie Bremen, Hannover, Braunschweig, Wolfsburg, Darmstadt, Bonn, Essen, Dresden, Leipzig, Kiel oder Rostock noch immer große Chancen für Investoren ” 1. Auch im Umland von Ballungszentren eröffnen sich Investitionschancen. Als Beispiele dafür sind die Landkreise Mainz-Bingen, Trier-Saarburg sowie Freising und Erding zu nennen. Bei der Auswahl der Standorte spielen neben der Mietrendite auch sozioökonomische Faktoren, Marktliquidität, Standortpotenzial oder der Standort als Hochschul- bzw. Universitätsstadt eine gewichtige Rolle. Gleichwohl gehen Investoren, die Investments jenseits der Top 7-Standorte tätigen, stärker ins Risiko. Im europäischen Vergleich noch preiswert Trotz der erheblichen Preisavancen, die in einzelnen Segmenten bzw. Regionen das Risiko einer Assetpreisblase durchaus erkennen lassen, sind die Hauspreise in Deutschland im europäischen und historischen Vergleich immer noch niedrig. Während die Hauspreise in Deutschland im Zeitraum 2005 bis 2014 durchschnittlich um 15 Prozent gestiegen sind, kletterten die Preise in Dänemark um 30 Prozent, in Finnland um 40 Prozent, in Norwegen um 85 Prozent und in Schweden um rund 90 Prozent 6 . Eine entscheidende Zahl, die einen Vergleich der unterschiedlichen Märkte nach objektiven Maßstäben ermöglicht, ist der Anteil des Haushaltseinkommens, der jeweils für die Miete aufgewendet wird (Price-to-Income-Ratio). Bei dieser Kennziffer nimmt Deutschland mit einem Indexwert von 7,07 im internationalen Vergleich den sechsten Rang ein. Ein hohes Verhältnis, wie es Italien (10,59), Österreich (9,36) oder Großbritannien (8,25) aufweisen, zeigt, dass Wohnimmobilien in diesen Ländern relativ teuer sind. Die deutliche Unterbewertung zeigt sich auch im Städtevergleich. Während Berlin und München auf eine Price-to-Income-Ratio von 8,3 bzw. 9,8 kommen, erreicht diese Kennziffer in Tokio (22,7), New York (23,6), London (30,7) und Peking (34,7) ein ungleich höheres Niveau 6 . Auch der Gesamtbestand an Wohnungsbaukrediten relativ zum BIP ist in Deutschland mit rund 40 Prozent im Vergleich zum EU- Durchschnitt von 50 Prozent und Großbritannien mit 80 Prozent sowie den nordischen Länder mit zum Teil über 90 Prozent verhältnismäßig gering. 5 Auch wenn man den Erschwinglichkeitsindex (Affordability) als Maßstab nimmt, der die Faktoren Immobilienpreise, Zinsniveau und verfügbares Einkommen zu einer Kennzahl zusammenfasst und Auskunft darüber gibt, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben, schneidet Deutschland besser ab als viele andere Staaten Europas. Mit einem Indexwert von 2,03 nimmt Deutschland im internationalen Vergleich den 35. Rang ein. 6 Besser stehen im europäischen Vergleich nur noch Belgien, Finnland, Niederlande und Dänemark da. Ein hoher Wert zeigt eine gute, ein niedriger Wert eine schlechte Erschwinglichkeit an. Wenngleich dank sinkender Vervielfältiger der Gesamtindex in Wachstumsregionen nicht mehr ansteigt, wächst der Preis-Einkommens-Index in den wachsenden Städten weiter an. Blasengefahr in den Großstädten Unterm Strich besteht in acht der zwölf größten deutschen Städte, vor allem in München, Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart, inzwischen eine hohe Blasengefahr 7 . Überhitzte Preise sind zumeist in den großen Ballungszentren, in einigen Hochschulstädten sowie im süddeutschen Raum auszumachen. Da die Nachfrage nach Wohnungen und Eigentum in den Hochburgen weiter steigen dürfte, ist davon auszugehen, dass sich der Leerstand in Städten und Regionen mit schrumpfender Bevölkerung weiter erhöht. Bereits im Jahr 2011 standen nach einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in den betroffenen Regionen 1,7 Mio. Wohnungen in Wohngebäuden leer. fl Überhitzte Preise sind zumeist in den großen Ballungszentren, in einigen Hochschulstädten sowie im süddeutschen Raum auszumachen. Fazit Die hohe Erwartungshaltung der Investoren, was die weitere Preisentwicklung angeht, könnte sich als tückisch erweisen, vor allem in einem Szenario steigender Zinsen und/oder nachlassender wirtschaftlicher Dynamik. Des Weiteren bleibt abzuwarten, wie lange die Investoren noch bereit sein werden, die zum Teil deutlich gesunkenen Renditen zu akzeptieren. Inwiefern sich die in einzelnen Bundesländern eingeführte Mietpreisbremse auf die Preisentwicklung auswirken wird, ist angesichts des kurzen Betrachtungszeitraums noch nicht abzuschätzen. Zudem könnten Investoren durch regulatorische Eingriffe des Staats ihre Businesspläne ändern. Falls der Zustrom an Auslandskapital mit einer höheren Schwankungsbreite einhergehen und der Renditedruck stärker als erwartet ausfallen sollte, könnten Investoren darüber hinaus dazu angehalten werden, ihre Investments entweder stärker zu streuen oder in andere Anlageklassen umzuschichten. ó 1 db Research, Juli 2013. 2 vdp Research, 3. Quartal 2015. 3 JLL Residential City Profiles 1. Halbjahr 2015. 4 EY Real Estate Trends, September 2015. 5 Helaba Präsentation, BZ Immobilientag September 2015. 6 Numbeo, Europa, Property Prices Index by Country, 2015 Mid Year. 7 empirica Blasenindex Q2 2015. 01.2016 diebank 21

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