ó BETRIEBSWIRTSCHAFT
ó BETRIEBSWIRTSCHAFT etablierten Optionen des (außergerichtlichen) Workouts und der Insolvenz immer mehr die Möglichkeit eines Workouts durch ein Insolvenzverfahren. Hierdurch können der Schutz und die Transparenz des gerichtlichen Verfahrens mit den Vorzügen der werterhaltenden Sanierung verbunden werden. Der sonst stets drohende Wertverlust durch Trennung der Immobilie von ihrem aktuellen Nutzer, für den das Objekt möglicherweise stark individualisiert ist, kann vermieden werden. Bei entsprechender Gestaltung können sogar die im Verwertungsfall so nachteiligen, weil wertmindernden Grundbucheinträge über die Sicherungsanordnung aufgrund der Insolvenz vermieden werden. Erweitertes Insolvenzplanverfahren Schließlich wurde durch das ESUG auch das sogenannte Insolvenzplanverfahren erweitert, das eine flexible Sanierung oder Abwicklung des Schuldnerunternehmens nach den Wünschen der Beteiligten erlaubt. Die bisher insolvenzrechtlich nicht erfassten Anteils- und Mitgliedschaftsrechte der Altgesellschafter können nunmehr – notfalls auch gegen deren Willen – zum Gegenstand des Insolvenzplans gemacht werden. Soll das Unternehmen saniert werden, so kommt nunmehr, neben der Übertragung des Schuldnervermögens im Rahmen eines Asset Deals, auch die Betriebsfortführung durch die Gläubiger oder durch Dritte in Betracht. Diese neuen Eigentümer können so, etwa durch Eintauschen ihrer teilentwerteten Insolvenzforderungen gegen Geschäftsanteile oder Aktien des Schuldners (Debt Equity Swap) selbst in die Gesellschafterposition einrücken und die vormals Berechtigten aus ihrer Position verdrängen. Umstellung des wirtschaftlichen Engagements Die Neuerung des Insolvenzplanverfahrens bietet zunächst breit aufgestellten Immobilienfinanzierern die Möglichkeit, ihr wirtschaftliches Engagement von der reinen Kreditgewährung auf eine Stellung als Mit- oder Alleingesellschafter des bisherigen Darlehensschuldners umzustellen. Hierdurch werden vielfach die transaktionsbedingten Wertverluste einer übertragenden Sanierung vermieden und nicht-übertragbare Vermögenswerte des Schuldners, wie beispielsweise Vertragsbeziehungen, Konzessionen, Zertifikate und öffentlich-rechtliche Genehmigungen, in die Phase nach der Insolvenz übernommen. Ist eine eigene Beteiligung an dem Unternehmen durch das Geschäftsmodell des Darlehensgebers nicht umfasst oder aus anderen Gründen nicht gewünscht, so erhöht die bloße Möglichkeit dieser Maßnahmen den Verkehrswert des Kreditengagements. In vielen Fällen kommt es zu einem wachsenden Sekundärmarkt leistungsgestörter Kreditforderungen. Insgesamt bietet das ESUG für Immobilieninsolvenzen somit deutlich verbesserte Möglichkeiten für eine werterhaltende Sanierungslösung – das Gesamtmanagement betreffend – als zuvor. Entscheidend ist jedoch, dass die Gläubiger von ihren erweiterten Rechten auch Gebrauch machen und gezielte Vorbereitungen treffen. 1 Stay in Control Sanierungsformen Kontrolle Wert Plan A Plan B außergerichtliche Sanierung außergerichtliche Sanierung mittels doppelnütziger Treuhand Insolvenzen in der Immobilienbranche Die Zahl der eröffneten Insolvenzverfahren nimmt seit ihrem vorläufigen Höchststand von rund 154.000 im Jahr 2010 ge- außergerichtlich Plan C gerichtliche Sanierung durch wesentlichen Stakeholder im Schutzschirmverfahren (§ 270b InsO) Plan D Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung (§ 270a InsO) ESUG Plan E gerichtliches Regelinsolvenzverfahren (einst. gewählter Insolvenzverwalter) Plan L ... „klass.“ InsO 46 diebank 1.2015
BETRIEBSWIRTSCHAFT ó genüber einem Wert von knapp 130.000 im Jahr 2013 kontinuierlich ab. Noch deutlicher zeigt sich dieser Trend in der Zahl der Insolvenzanträge von Unternehmen, die mit etwa 26.000 im Jahr 2013 den niedrigsten Wert seit 1996 erreicht hat. Im ersten Halbjahr 2014 ist die Zahl der Unternehmensinsolvenzen gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2013 erneut um 9,2 Prozent auf rund 12.000 gesunken. Rückläufige Zahlen Indiz für Erfolg der ESUG Diese deutlich rückläufigen Zahlen sind nicht Ausdruck eines Bedeutungsverlustes von Insolvenzen, Insolvenzberatung und -verwaltung, sie sind vielmehr Indiz für deren Erfolg unter Geltung des neuen Sanierungsrechts nach Inkrafttreten des ESUG. Dieses bewirkt – so der Eindruck aus der Praxis – eine Vorverlagerung der Krisenbewältigung innerhalb und außerhalb gerichtlicher Insolvenzverfahren. Durch die bessere Nutzung des Eröffnungsverfahrens mit gesteigerten Einflussmöglichkeiten von Gläubigern (vorläufiger Gläubigerausschuss und Verwalterauswahl) und Schuldner (Eigenverwaltung) können in diesem Verfahrensstadium bereits die wichtigen Weichenstellungen getroffen und im Idealfall bereits vor Verfahrenseröffnung die Krise eingedämmt oder gar abgewehrt werden. Daneben begünstigt die derzeit hohe Liquidität auf den Kapitalmärkten außergerichtliche Refinanzierungen von Krisenunternehmen und die Ablösung notleidender Kredite. Hierdurch sinkt zusätzlich die Zahl der Insolvenzanträge, da es den Unternehmen häufig gelingt, trotz ungewisser Zukunftsaussichten Liquidität aufrechtzuerhalten. Bei einem langfristigen Anstieg des Zinsniveaus und – hierauf folgend – einer zurückgehenden Nachfrage hochriskanter Distressed Debt Investments droht jedoch eine Umkehr dieses Trends mit einer steigenden Zahl von Insolvenzanträgen. Es bleibt dann Aufgabe des ESUG und seiner Rechtsan- wender – besonders auch die der Gläubiger, durch strategische Verfahrensplanung und Einflussnahme die Vernichtung von Werten zu verhindern. ESUG-Instrumente stark gefragt Aktuelle Insolvenz- und Sanierungsfälle zeigen bereits eine hohe Nachfrage nach den Instrumenten des ESUG. Die Sanierung der Immobiliengesellschaft IVG AG wurde unter Einsatz von Eigenverwaltung, Schutzschirmverfahren und Debt Equity Swap umgesetzt, der bekannte Fernsehhersteller Loewe AG griff auf das neue Schutzschirmverfahren zurück und beantragte anschließend Insolvenz in Eigenverwaltung. In vielen anderen Verfahren wie dem der Baumarktkette Praktiker konnte über die frühzeitige Gläubigereinbindung der Gang des Verfahrens strategisch mitgestaltet werden. Die Verbindung von aktiver Mitwirkung der Beteiligten mit der Verfügbarkeit geeigneter Sanierungswerkzeuge verspricht auch in Zukunft eine deutliche Effizienzsteigerung, die letztlich den Gläubigern zugutekommt ” 1. Hilfestellung durch Immobilien-Asset- Manager beim Workout Unabhängig von der Art der Unternehmensinsolvenz sind in der Regel Immobilienbestände – entweder als Betriebsstätten, Verkaufsflächen oder als Investitionsobjekt – Teil der Insolvenzmasse. In der Mehrheit der Fälle gehören Immobilien zu den werthaltigen Assets, entsprechend wichtig ist die frühzeitige Einbindung von Fachexperten und deren Netzwerk. Im momentanen Marktumfeld tendieren Finanzierer bei Leistungsstörungen ihrer Immobilienkredite überwiegend zu Verlängerung und Veränderung der Finanzierungsbedingungen, seltener zu unpopulären Maßnahmen wie Schuldenerlass oder Debt Equity Swaps. Maßnahmen in Bezug auf aktives Immobilien- Asset-Management kamen bisher nur bei einem Bruchteil der Fälle zum Einsatz. Wertesicherung durch Asset Management Grundsätzlich lassen sich durch aktives Asset Management Werte sichern, meist sogar vor einem geplanten Verkauf kurzbis mittelfristig erhöhen. Immobilienfinanzierer müssen allerdings berücksichtigen, dass hierfür weitere finanzielle Mittel – beispielsweise im Rahmen von Capex-Maßnahmen – bereitgestellt werden müssen. Zu den direkten Maßnahmen bei Workout- Mandaten gehört beispielsweise die Schaffung von Transparenz durch Überarbeitung der Business-Pläne und des Investoren-Reportings mittels professioneller Informations- und Datenmanagement-Systeme. Diese maßgeschneiderten IT-Lösungen bilden zudem die Basis zur Schaffung der Verkaufsfähigkeit der Objekte sowie – nachgelagert – schneller Vermietungserfolge, die den Immobilienwert ebenfalls positiv beeinflussen. Wichtigste Maßnahme im Rahmen von aktiven Asset-Management-Ansätzen ist jedoch die Hebung von Entwicklungspotenzialen durch Bestandsbzw. Objektoptimierung. Neben der Objektertüchtigung durch bauliche Maßnahmen zählen hierzu insbesondere die Repositionierung von Objekten und die Bestandsoptimierung durch Einzelverkäufe. Fazit Unternehmensinsolvenzen mit Immobilienbezug und Workout notleidender Immobilienfinanzierungen werden uns in den kommenden Jahren mit steigender Tendenz begleiten. Das ESUG als Möglichkeit zur schnellen und wertschonenden Sanierungslösung wird dabei an Bedeutung gewinnen. Ebenfalls zunehmen wird die Einbindung von Immobilienexperten in den Sanierungsprozess, da durch Portfoliooptimierung vor dem Verkauf Substanzwerte gehoben werden können. ó Autoren: Christopher Seagon ist Partner der Anwaltssozietät Wellensiek Rechtsanwälte und Fachanwalt für Insolvenzrecht. Tim Brückner ist Managing Director der Corpus Sireo Asset Management Commercial GmbH. 1.2015 diebank 47
